外国人可以购买日本房地产吗？我需要什么文件和程序？日本律师彻底讲解！

外国人可以购买日本房地产吗？我需要什么文件和程序？日本律师彻底讲解！
外国人は日本の不動産を購入できるのか？必要な書類や手続きは？について日本弁護士が徹底解説！

到2020年初，随着入境需求的扩大和经济的蓬勃发展，希望购买国内房地产的外国人数量正在增加。买卖双方都希望进行顺畅的交易，但他们往往会受到外国人在房地产登记和税务事务方面特有的问题的阻碍。 在本文中，我们将解释外国人作为购买者的房地产交易程序，以便希望学习以准备进行国际交易的所有者可以参考该程序。

对外国人购买日本房地产没有特别的禁止或限制。购买成本与日本人购买时相同。 有关国际房地产交易的法律因国家/地区而异，但在日本的情况下，可以提及大正时代颁布的“外国土地法”。该法律没有任何限制。除了《外国土地法》外，大多数国家（178个国家）实际上都被排除在外，尽管《外国政府获得财产权政府条例》（1945年第311号政府条例）有限制。它不会被操作。 如上所述，外国人收购房地产实际上没有法律限制。

外国人购买房地产的流程

不论购买者的国籍如何，房地产购买的流程如下。 当外国人成为买方时，以下问题是“卖方如何确认买方的身份？”

外国人购买房地产的流程

销售谈判

▼

卖方的身份验证

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签订采购合同（*必要时提供贷款或贷款合同）

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所有权转让登记

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必要时通知财政部长

如何验证外国人的身份

要验证房地产购买者的身份，请使用“带照片的证明”，无论国籍如何。 如果将此规则适用于外国人，则如果您是居民，则需要出示“居民卡”或“特殊永久居民卡”，如果您是非居民，则需要出示护照。 卖方应尝试制作出示的身份验证文件的副本。

外国人获得房地产时有义务报告

根据《外汇和对外贸易法》（《外汇法》），非居民在购买日本房地产时有义务报告。根据该法律，原则上，外国房地产购买者将被视为非居民，但“在日本国内工作的人”和“在日本居住超过6个月的人”除外。我会。

不需要报告的例外情况

在不需要报告的情况下

从其他非居民那里获得房地产

由非居民自己的办公室获得

为非居民本人或其亲属的居住目的而获得

被非居民雇员或其他雇员用于居住目的

由在日本从事非商业业务的非居民收购以开展这项业务

参考：《外汇法问答》（资本交易）

外国人如何办理所有权登记

根据日本法律，“注册”是针对房地产所有权对抗第三方的唯一方法（《民法典》第177条）。换句话说，房地产购买者必须在法律事务局注册为持有人，以便自由建造，扩展，改建，出售，出租等。由于您已注册为持有人，因此，如果您通过销售交易获得了所有权转让，则需要注册所有权转让。

所有权转移登记所需的文件

在注册所有权转让时，无论购房者的国籍如何，均需提供以下所附文件。 其中，外国人获得的问题是“证明买方住址的文件”和“买方印章证明”。

所有权转移登记所需的附件

• 注册识别信息（*由卖方准备）

• 注册原因证明信息（销售合同等）

• 固定资产评估证书

• 卖方印章证明

• 买方印章证明

• 证明买方地址的文件

• 授权书（*将申请委托给代理人时）

外国人购买房地产时所需的文件

外国人成为房地产收受人时成为问题的文件，只要在居住地出示由日本收受人发行的“居民卡”或“盖章证明书”即可。 但是，用于存储和传递上述文档的系统对于东亚地区的少数国家是唯一的。许多外国人没有相同的文件，但是有什么可替代的，可以用来申请注册？

替换在留卡的证件

如果您是在日本注册为居民的外国人，例如中长期居民或特别永久居民，则可以在政府机关获得“外国人居住证复印件”。之后，就像日本人一样，您可以将其附加到注册应用程序中。 另一方面，未在日本登记为居民的外国人必须获得“宣誓书”以代替居留证。宣誓书可以由国籍国的公职人员证明或由日本大使馆领事处证明。 参考：外国人在留卡概要（内政部）

如果您是外国公司，请提供其他文件

对于在日本设有销售办事处的外国公司...

对于在日本没有销售办事处的外国公司...

替换印章证明文件

如果您是在日本注册的外国人，则可以获得与日本人相同的印章证明。但是，在这方面，与日本人一样，您必须事先创建一个注册印章并将其注册为印章。

另一方面，未在日本注册的外国人需要“签名证书”而不是印章注册证书。以下任何一项都可以用作签名证书。

签名证书的类型

由国籍国的日本大使馆创建 由日本国籍领事馆创建 由日本公职人员创建（*如果日本国籍领事馆不支持签发签名证书）

外国人购买房地产的成本明细

指南是外国人购买房地产的价格的3％至8％。大部分成本细分是国家税和地方税。

[费用①]购买时的费用

• 印花税（*在购买合同时收取）

• 注册许可税（*申请注册时收取）

• 房地产购置税（*仅在注册为居民时发生）

• 抵押设置的注册费（*仅在使用贷款或贷款时发生）

• 消费税（*在卖方为个人时发生）

[费用②]购买后要收费

固定资产税（*每年拥有房地产时发生）

转让所得税（*出售时产生）

租金收入所得税等

居民税

外国人取得房地产时的征税机制

印花税

房地产购买价

税额（印花税额）

10万日元以上50万日元以下

50万日元以上，100万日元以下

100万日元以上500万日元以下

500万日元以上1000万日元以下

1,000万日元以上，5,000万日元以下

5,000万日元以上，1亿日元以下

1亿日元以上，5亿日元以下

5亿日元以上，10亿日元以下

10亿日元以上，50亿日元以下

超过50亿日元

登记执照税

所有权转让注册所需的注册许可税设置为房地产价值的0.2％（=购买价格）

与购买合同一样，在注册申请表上粘贴相当于税额的收入印花。

参考：注册执照税的税额表

固定资产税

如果您自1月1日起拥有财产，则每年征收财产税，无论您是居民还是非居民。应税金额是根据地方政府的年度评估（=固定资产税评估额）以1.4％的标准税率计算的。

所得税

从日本的房地产获得的收入（租金收入和出售时的对价）必须予以扣留和确定，这时将征收所得税

与固定资产税一样，无论您是居民还是非居民，都将征收所得税。 预扣税率设置如下。

房地产租金等的预扣税率：42％ *由所有者或其借来的亲戚的住所支付的物品不需要预扣。

考虑转让土地等的预提税率：21％ *土地转让对价为1亿日元以下且由所有者或为其亲戚的住所出租的个人支付时，无需预扣。

居民税

居民税分为“人均税率”和“收入税率”，税制不同。

即使您没有在到期日（每年的1月1日）登记为居民，如果您在日本拥有自己的房地产，也将征收人均税。

另一方面，未在到期日登记为居民的人不征收收入百分比。

因此，如果居住在国外的外国人拥有房地产，他/她将仅承担人均税率。

外国业主必须任命“纳税人”

最后要注意的一点是，如果外国人居住在海外，则必须任命“纳税管理员”，并让他们提交纳税报告。

税务管理人必须从“在尽可能对纳税地点具有管辖权的税务局的管辖范围内的住所等中选择”，并列出合格的人，例如税务律师。

概要

对于外国人收购国内房地产，没有特别的购买限制或税收不平等。

另一方面，存在以下问题：对于证明信息，例如地址信息，图章和签名，需要采取特殊措施。购买时，有必要充分了解复杂的成本结构和税收制度。 一般而言，外国人购买房地产需要得到熟悉日本相关法律法规，具有较高跨文化交流能力的人士的支持。开始交易时，请与司法书记员，律师，税务会计师等进行交谈。

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外国人は日本の不動産を購入できるのか？必要な書類や手続きは？について日本弁護士が徹底解説！

インバウンド需要の拡大や2020年初旬までの好景気に伴って、外国人が国内不動産の購入を希望するケースが増加しています。売り手・買い手ともにスムーズな取引を心がけたいものですが、不動産登記や税務を巡って外国人特有の問題に阻まれがちです。

国際取引に備えて学んでおきたいオーナー等が参考にできるよう、本記事では外国人が買い手となる不動産取引の手続きについて解説します。

外国人は日本の不動産を購入できるのか

日本の不動産を外国人が購入することそのものに関して、特に禁止や制限があるわけではありません。購入時にかかる費用も、日本人が買い手となる場合と同じです。

不動産の国際取引に関する法律は各国異なりますが、日本の場合は大正期に制定された「外国人土地法」が挙げられます。この法律に基づいて何らかの制限がかかったことはありません。外国人土地法以外には「外国政府の不動産に関する権利の取得に関する政令」(昭和24年政令第311号)でも制限があるものの、ほとんどの国（178か国）が除外されており、実際に運用されることはありません。

以上のように、外国人による不動産の取得が法律上制限されることは、実質的に全くないのです。

外国人による不動産購入の流れ

不動産購入の流れは、買い主の国籍に関わらず以下の通りです。

外国人が買い主になる場合、下記のうち「売り主による買い主の本人確認はどうしたらいいのか」が問題になります。

外国人による不動産購入の流れ

売買交渉

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売り主による本人確認

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購入契約の締結（※必要であれば融資orローン契約）

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所有権移転登記

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必要に応じて財務大臣に届出

外国人の本人確認方法

不動産の買い主について本人確認する場合、国籍問わず「顔写真付きの証明書」を使います。

このルールを外国人に当てはめるなら、居住者であれば「在留カード」や「特別永住者カード」、非居住者であればパスポートの提示が必要です。

提示された本人確認書類はコピーを取るよう、売り主は心がけましょう。

外国人が不動産を取得した場合の届出義務

外国為替及び外国貿易法（外為法）では、非居住者が日本の不動産を取得した場合、届出義務があるとされています。この法に基づき、不動産の外国人購入者は「国内の事務所に勤務する者」と「入国後6か月以上経過している者」を除いて原則非居住者扱いとなり、報告義務を負います。

なお、外国人に義務付けられた不動産取得の報告は、日本銀行を通じて財務大臣宛てに行います。また、事後報告で構わないとはされているものの、不動産取得の日から20日以内との期限がある点に要注意です。

報告の際に使う書面は、日本銀行が配布する「外為法第55条の3に係るもの（様式22）」を用います。

報告不要になる例外ケース

外国人非居住者が不動産を購入した場合でも、下記の5ケースいずれかに該当する場合は報告不要です。

報告不要になるケース

1. 他の非居住者から不動産を取得した
2. 非居住者本人の事務所用として取得した
3. 非居住者本人またはその親族の居住用目的で取得した
4. 非居住者の使用人もしくはその他従業員の居住用目的で取得した
5. 国内で非営利目的の業務を行う非居住者が、この業務を遂行するために取得した

参考：外為法Ｑ＆Ａ（資本取引編）

外国人による所有権登記の申請方法

日本の法律上、不動産の所有権について第三者に対抗できる手段は「登記」のみです（民法第177条）。言い換えるなら、不動産の取得者が建設・増改築・売却・賃貸などを自由に行うには、法務局で名義人として登録されていなければなりません。名義人としての登録のため、売買取引で取得した場合は「所有権移転登記」が必要になるのです。

所有権移転登記の必要書類

所有権移転登記の際は、不動産を取得した人の国籍に関わらず以下の添付書類が必要です。

このうち、外国人が取得した場合に問題になるのは「買い主の住所を証する書面」と「買い主の印鑑証明書」です。

所有権移転登記で必要な添付書類

• 登記識別情報（※売り主が用意）
• 登記原因証明情報（売買契約書など）
• 固定資産評価証明書
• 売り主の印鑑証明書
• 買い主の印鑑証明書
• 買い主の住所を証する書面
• 委任状（※代理人に申請を任せる場合）

外国人による不動産購入時の必要書類

外国人が不動産の取得者になるケースで問題となる書類は、日本人取得者なら居住地役場で交付してもらえる「住民票」や「印鑑登録証明書」で事足ります。

しかし、上記のような書類を保管・交付する制度は、東アジア圏の限られた国特有のものです。多くの外国人は同様の書類を入手できない状況ですが、代わりに登記申請に使えるものはないのでしょうか。

住民票の代わりになる書類

中長期在留者や特別永住者など、日本で住民登録されている外国人であれば「外国人住民に係る住民票の写し」を役場で取得できます。あとは、本邦人と同じく登記申請で添付するだけで構いません。

一方、日本で住民登録されていない外国人は、住民票に代わる「宣誓供述書」を取得しなければなりません。宣誓供述書は、国籍国の公証人の認証によるものでも、在日大使館領事部で認証されたものでも構いません。

参考：外国人住民に係る住民票の概要（総務省）

外国法人である場合の追加書類

不動産の購入者が外国法人である場合は、法人情報を証明するための追加書類が必要です。なお、準備する書類は国内営業所の有無によって異なります。

本邦に営業所を置いている外国法人の場合…

追加書類は「会社登記簿謄本」＋「資格証明書」＋「代表者の身分証明書（パスポート）」

本邦に営業所を置いていない外国法人の場合…

追加書類は「法人情報に関する宣誓供述書」＋「代表者の身分証明書（パスポート）」＋印鑑もしくはサイン

印鑑証明書の代わりになる書類

印鑑証明書も、日本で住民登録されている外国人であれば本邦人と同じものを入手できます。ただし、この点も本邦人と同様に、事前に実印を作成して印鑑登録しなければなりません。

一方、日本で住民登録されていない外国人は、印鑑登録証明書に代わる「サイン証明書」が必要です。サイン証明書に関しては、以下いずれか任意のもので構いません。

サイン証明書の種類

• 国籍国の在日大使館で作成されたもの
• 在日国籍国領事館で作成されたもの
• 日本の公証人が作成したもの（※在日国籍国領事館がサイン証明書の交付に対応していない場合）

外国人が不動産を購入した時の費用内訳

外国人が不動産を購入した時点での、物件によるものの購入価格の3％～8％が目安です。費用内訳の大半は国税と地方税です。

【費用①】購入時点でかかるもの

• 印紙税（※購入契約時にかかる）
• 登録免許税（※登記申請時にかかる）
• 不動産取得税（※住民登録されている場合のみ発生）
• 抵当権設定のための登記費用（※融資やローンを利用する場合のみ発生）
• 消費税（※売り手が個人である場合に発生）

【費用②】購入後にかかるもの

• 固定資産税（※不動産を保有中は毎年発生）
• 譲渡所得税（※売却した場合に発生）
• 賃料収入等にかかる所得税
• 住民税

外国人が不動産を取得した場合の課税の仕組み

外国人が不動産を取得した時の課税方法は、最初に触れたように本邦人と同じです。

以下では、購入費用の内訳で紹介した課税種類ごとに、その仕組みや税率を紹介します。

印紙税

不動産の購入契約書（譲渡契約書）は印紙税法上の「課税文書」（第1号の1文書）にあたり、税額相当の収入印紙を貼り付ける必要があります

下記表は、契約書に記載された契約金額が10万円を超えるものに対する軽減措置（リンク）を踏まえ、必要な収入印紙の金額を一覧化したものです。

登録免許税

所有権移転登記の際に必要な登録免許税は、不動産の価額（＝購入価格）の0.2％と定められています。購入契約書と同じく、税額相当の収入印紙を登記申請書に貼り付けます。

参考：登録免許税の税額表

固定資産税

固定資産税は、居住者か非居住者かに関わらず、毎年1月1日時点で不動産を所有していれば賦課されます。課税額は毎年の自治体の評価（＝固定資産税評価額）に基づき、標準税率1.4％で計算されます。

所得税

日本国内に所在する不動産から得られる所得（賃料収入や売却時の対価）については、源泉徴収された上で確定申告が必要になり、この際に所得税がかかります。なお、固定資産税と同じく、所得税も居住者か非居住者かに関わらず賦課対象になります。

源泉徴収の率については、下記のように定められています。

• 不動産の賃貸料等に対する源泉徴収税率：42％

※所有者本人またはその親族の居住用として借り受けた個人から支払われるものについては、源泉徴収は不要です。

• 土地等の譲渡対価に対する源泉徴収税率：21％

※土地等の譲渡対価が1億円以下で、かつ所有者本人またはその親族の居住用として借り受けた個人から支払われるものについては、源泉徴収は不要です。

住民税

住民税は「均等割」と「所得割」に分かれており、課税の仕組みが異なります。

均等割に関しては、賦課期日（毎年1月1日）に住民登録されていない場合でも、日本国内に自己の居住目的の不動産を所有していれば賦課されます。

一方の所得割に関しては、賦課期日に住民登録されていない人には賦課されません。したがって、国外に住む外国人が不動産を所有している場合、負担するのは均等割のみとなります。

外国人オーナーは「納税管理人」の選任が必須

最後に注意したいのは、外国人が海外に居住する場合は「納税管理人」を選任して納税申告書の提出等を行ってもらう必要がある点です。

納税管理人は「できるだけ納税地を所轄する税務署の管轄区域内に住所等を有する者のうち」から選ぶ必要があり、税理士等の資格者が候補として挙げられます。

まとめ

外国人による国内不動産の取得に関して、購入制限や課税面での不平等は特にありません。

一方で、住所情報や印鑑・サインなど、証明情報に関して特別対応が必要になる問題があります。複雑な費用体系や課税の仕組みに関しても、購入時点で十分理解を深めておかなければなりません。

総じて、外国人による不動産購入は、本邦の関連法令に詳しく異文化間のコミュニケーション能力が高い人物によるサポートが必要です。取引を開始する時は、司法書士・弁護士・税理士などに相談しましょう。