こんなお悩みはありませんか？
インフレなのに賃料が上がっておらず納得いかない- テナントは儲かっているのに賃料を上げてくれない
- コロナから賃料を低く押えられており釈然としない
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1. 賃料増額請求とは
賃貸借契約が長く続くと、賃料の額が事情の変更により、不相当となる場合があります。その場合、賃料の値上げについて、当事者間で協議によって決めるのが原則ですが、その協議が調わない場合には、賃料の増額を請求し、裁判所によって適正な賃料の額を定めるという方法があります。
特に、近時においては、インフレの影響で、賃貸人の費用の負担も増加しており、地代・賃料水準も上昇しており、さらにテナントの会社は非常に好業績・高収益を上げています。賃貸人に、もう少し還元して頂いてもよいような経済状況となっています。
3.賃料増額の適正価格とは
賃賃料の最適化を行うためには、賃借人と貸主の双方が合意できる適正な価格を知ることが重要です。賃料の適正価格を決定するためには以下のポイントを考慮する必要があります。
適正価格決定のポイント
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- 設備
物件に備わっている設備の質や量が賃料に影響します。最新の設備が整っている物件は、古い設備の物件に比べて賃料が高く設定される傾向があります。 - 築年数
建物の築年数も重要な要素です。新しい建物ほど賃料が高くなる傾向がありますが、定期的にメンテナンスが行われている場合は、築年数が古くても高い賃料が設定されることもあります。 - 間取り
間取りの使いやすさや広さも賃料に影響を与えます。テナントのニーズに合った間取りが提供されている場合、賃料が高く設定されることがあります。 - 立地条件
物件がどこに位置しているかも大きな要素です。交通の便が良い場所や人通りが多い場所は、賃料が高く設定されることが多いです。 - 物件構造
建物の構造や耐震性も考慮されます。耐震性が高い物件や高層ビルの場合、賃料が高くなる傾向があります。 - 周辺環境
周辺の治安や商業施設の有無なども賃料に影響します。住みやすい環境や利便性の高い場所は、賃料が高く設定されることが多いです。 - 自店舗が周囲に与える影響
自店舗が周囲の賃料相場にどのような影響を与えるかも重要です。例えば、人気のある店舗が近くにある場合、その周辺の賃料が上がることがあります。
- 設備
特に都心部では、環境の変化が多いため価格変動が頻繁に起こります。契約を結んだ時点では適正な価格であったとしても、長期契約の場合は適正価格と異なる賃料を払い続けている可能性があります。賃料は固定費の中でも人件費に次ぐ大きな経費項目であり、適正価格にすることでお客様の不動産が適正に評価されるとともに、固定費のバランスが改善され、健全な経営を目指すことができます。賃料の増額により収益の安定化が図れ、利益の拡大に繋がる可能性があるため、不動産の適正な評価を得るためには賃料の見直しが重要です。
4. 賃料増額の方法と流れ
賃料増額請求は、相手方に対する意思表示によって行使します。まず当事者間で交渉が行われ､ 当事者間の合意で適当な賃料額が決定されるのが通常です｡この請求権は、形成権（意思表示がなされたときに、相手方の承諾の有無にかかわらず、効果が生じる権利）と解されていますので、相手方に意思表示が到達した時から、将来に向かって相当額の増額の効果が生じます。
①当事者同士の話し合い
②賃料等調停の申立て
当事者同士では話し合いがまとまらないという場合には、簡易裁判所に賃料等調停の申立てをすることになります。賃料増額請求については、調停前置主義がとられていますので、話し合いができないからといっていきなり裁判を起こすことはできず、まずは調停を申し立てる必要があります（民事調停法24条の2第1項）。
【調停手続】
調停手続とは､ 裁判官のほか調停委員を加えた調停委員会によって民事上の紛争を話合いで解決しようとする手続です｡不動産鑑定士の資格を有する調停委員が当事者から言い分を聞き､ 資料を提出させて相当な賃料額の試案を出すのが通常です｡ 当事者が右試案で合意すれば､ 調停が成立することになります｡右試案で調停成立の見込がない場合には､ 原則として民事調停法第１７条に基づいて､ 当事者双方の衡平を考慮して調停に現れた一切の事情を勘案したうえで事件解決に必要な決定 (調停に代る決定) がなされることが多いようです｡ この決定に対し､ 当事者は異議の申立をすることができますが､ 異議のないまま決定が確定する場合もあります｡
③賃料増額訴訟の提起
賃料等調停が不成立となった場合または17条決定に対して異議申立があった場合には、賃貸人としては、裁判所に賃料増額訴訟を提起する必要があります。賃料増額訴訟では、当事者からの主張・立証に基づいて、裁判官が原告の請求する賃料額が相当であるかどうかを判断することになります。判決によって賃料の増額が認められた場合には、賃借人は（既に支払った賃料に不足があるときは）その不足額に年1割の利息を付して支払わなければなりません。
【和解協議】
全ての事案において、裁判所による判決がなされるわけではありません。判決手続前に、裁判所の仲裁による和解手続を行うことがほとんどです。和解協議を経てもなお、賃料額の調整ができない場合に初めて、判決手続に移行することになります。
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Q賃料値上げの覚書って法的に効力ありますか？
A覚書は、当事者双方の合意を証明するための書類であり、契約書と同様に、法的な効力があることになります。覚書を作成する際には、特に以下の点に注意が必要です。
- 契約書名、覚書を交わした日付、変更点を記載する
- 当事者双方が、変更内容について合意している旨を記載する
- 当事者双方が署名をし、押印をする
ちなみに法律上、契約は当事者が合意した段階で成立するため（民法522条1項）、一定の場合を除き、書面に残す必要もありません（同法同条2項）。しかし、後に紛争にならないために、当事者が合意したことを証明するために契約書として書面にするのです。したがって、覚書にも当事者の署名や押印が不要ということになりますが、当事者間の合意を証拠に残すためには、当事者が署名・押印したほうがいいでしょう。
Qテナント賃借人との賃料の値上げ交渉に合意してもらうコツってありますか？
A賃料の値上げは、賃借人にとっても死活問題となります。賃借人の立場になって、以下のような方法を試してみてください。
- 増額についての通知はできるだけ早めにする
- 値上げの正当性を裏付ける根拠の提示をする
- 賃借人のメリットを考える
Q増額請求の時期はいつがいいの？契約更新の時期を待つべきでしょうか？
A賃法律上、増額請求の時期に制限はありません。契約更新の時期を待つ必要はありません。ですから、賃貸借契約を締結した時期と比べて、賃料が安すぎると感じれば、その時が増額請求を検討すべき時です。
Q賃料の増額請求の請求書はいつ送ればいいのでしょうか？
A賃料の増額請求の効果は請求時から発生します。ここでいう請求は、裁判手続きをとることは求められていませんので、請求時とは請求書が借主に到達した時となります。借主が争えば裁判手続きを経る必要がありますが、最終的に判決に至る場合でも、裁判所が増額を正当と認めれば、請求時以降の支払い済み賃料との差額（及び同差額について年１０％の利息）分についても支払う内容も命じられることになります。また、調停（協議）段階で和解する場合でも、請求時以降の差額分の支払いについても考慮した協議がなされることになります。
